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Vorsorgewohnung Wien

Suchen Sie nach einer Vorsorgewohnung in Wien? Dann sind Sie hier genau richtig – in diesem Artikel erfahren Sie alles was Sie über Vorsorgewohnungen in Wien wissen sollten!

Was ist eine Vorsorgewohnung?

Private Altersvorsorge oder risikoarme Geldanlage, Vorsorgewohnungen sind ein beliebtes Mittel das monatliche Gehalt oder die Pension durch Mieteinnahmen aufzubessern oder existierendes Kapital vor inflationsbedingter Wertminderung zu schützen. Der Zweck einer Vorsorgewohnung liegt im Gegensatz zu einer klassischen Eigentumswohnung nicht in der Deckung eines eigenen Wohnbedürfnisses, sondern ausschließlich in der Erzielung von Mieteinnahmen. Will der Eigentümer die steuerlichen Vorteile der Vorsorgewohnung nutzen ist es deswegen notwendig, dass diese 20 Jahre lang nicht selbst bewohnt oder veräußert wird, andernfalls kann es nachträglich zu hohen Steuernachzahlungen kommen.

Worin liegen die Vorteile einer Vorsorgewohnung?

Wird dem Finanzamt nach Kauf der Vorsorgewohnung bekannt gegeben, dass diese ausschließlich zum Zweck der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gem. § 28 EStG genutzt werden soll, können die folgenden steuerlichen Begünstigungen in Anspruch genommen werden:
  • Die beim Kauf bezahlte Umsatzsteuer (20% des Bruttokaufpreises) kann als Vorsteuer zurückerstattet werden (vgl. § 6 Abs. 2 UStG).
  • Mieteinnahmen werden durch die jährliche Abschreibung für Abnutzung (i.H.v. 1.5% des Gebäudeanteils des Kaufpreises) steuerrechtlich gekürzt (vgl. §16 Abs. 1 Z 8 lit d und §2 Abs. 2 TS 2 GrundanteilVO)
  • Wird für den Kauf der Wohnung ein Kredit aufgekommen können die in dem Zusammenhang anfallenden Zinsen ebenfalls steuerrechtlich geltend gemacht werden und vom Mieteinkommen abgezogen werden (vgl. § 16 Abs. 1 Z 1 EStG)
Abgesehen von steuerlichen Vorteilen bieten Vorsorgewohnungen doppelt Schutz vor inflationsbedingten Wertverlusten. Einerseits sind Mieten üblicherweise an den Verbraucherpreisindex angepasst und können dadurch in regelmäßigen Abständen an das aktuelle Preisniveau angepasst werden, und andererseits bleibt der Sachwert der Wohnung auch in Krisenzeiten erhalten. Das macht sie zu einer risikoarmen Alternative zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Fonds.

Wer übernimmt die Verwaltung einer Vorsorgewohnung?

Je nachdem wie viel Zeit in die Organisation und Vermietung der Wohnung investiert werden soll, gibt es unterschiedliche Modelle wie eine Vorsorgewohnung bewirtschaftet werden kann.

Kümmert sich der Eigentümer selbst um die Bewirtschaftung fallen zwar keine weiteren Gebühren für die Verwaltung an, es ist jedoch mit einem höheren laufenden Zeitaufwand zu rechnen und man ist nicht vor längerfristigem Leerstand oder Mietausfällen geschützt.

Für Interessenten, die die notwendige Zeit nicht aufbringen können bietet es sich beispielsweise an, dass sich die Hausverwaltung gegen eine Verwaltungsgebühr um alle Verpflichtungen, die sich aus der Vermietung ergeben kümmert.

Um Zahlungsschwierigkeiten durch Mietausfälle weitgehend zu vermeiden gibt es außerdem die Möglichkeit sich einem „Mietenpool“ anzuschließen. Dabei werden die Mieteinnahmen einiger vom externen Partner verwalteten Objekte gepoolt und nach einem Verteilungsschlüssel an die Eigentümer ausgezahlt. Selbst wenn die eigene Wohnung leer steht bekommt der Eigentümer so weiterhin anteilige Mietzinszahlung der anderen vermieteten Wohnungen.

Mit welchen Kosten/Erträgen kann man rechnen?

Vorsorgewohnungen versprechen oft Rendite, doch ob sich das Modell für den Eigentümer lohnt sollte vor Anschaffung idealerweise mit einem Steuerberater besprochen werden. Denn sollte die Immobilie durch die Kreditzahlungen auch nach 23 Jahren keinen Gewinn abwerfen wird die Vermietung als „Liebhaberei“ (siehe dazu §1 Abs. 2 Z 3 und § 2 Abs. 4 LiebVO) betrachtet und kann steuerrechtlich nicht anerkannt werden, sodass es zu saftigen Steuernachzahlungen kommen kann.

Das übliche Modell einer Vorsorgewohnung sieht vor, dass der Käufer eine Eigenkapitalquote von in etwa 30% des Kaufpreises inklusive Nebenkosten bereitstellt und den Restbetrag durch einen Kredit finanziert. So könnten sich beispielsweise die folgenden Kosten und Erträge für eine 2 Zimmer Wohnung mit 45 m² um 200.000 € netto inklusive Nebenkosten ergeben:

Tabelle 1 – Vorsorgewohnung Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

Posten Ausgaben Einnahmen
Abschreibung für Abnutzung1 2.100 €
Betriebskosten2 1.350 €
Versicherungskosten 500 €
Verwaltungskosten 250 €
Zinskosten3 1.400 €
Nettomiete4 8.550 €
Weiterverrechnete Betriebskosten 1.350 €
Summe 5.600 € 9.900 €
Saldo 4.300 €
Rendite 2.15 %

1 i.H.v. 1,5% vom Gebäudeanteil (=70% des Nettokaufpreises inklusive Nebenkosten).
2 ca. 2,5 € netto pro m2 und Monat.
3 Bei einer Eigenkapitalquote von 30% und einem effektiven Zinssatz von 1%.
Achtung Tilgungsanteil der Kreditrückzahlung ist nicht steuerwirksam.
4 18.50 € pro m2 und Monat.

Wie sieht die ideale Vorsorgewohnung aus?

Um Mietausfälle und Leerstände zu vermeiden sollten Sie bei der Auswahl der perfekten Vorsorgewohnung insbesondere auf die folgenden Punkte achten:

 

Lage & Infrastruktur

Das wichtigste Kriterium bei der Wahl Ihrer Vorsorgewohnung sollte die Lage der Immobilie sein. Das bedeutet insbesondere einen guten Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel, Autobahnen und ggf. Fahrradwege aber auch, dass Geschäfte des täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar sind.

 

Zustand des Gebäudes

Nicht zu unterschätzen ist auch die Beschaffenheit des Gebäudes und das Angebot der Allgemeinräume wie z.B. Waschküche, Fahrradraum, Fitness Center. Je älter das Gebäude ist, desto höher ist auch die Wahrscheinlichkeit, dass teure Renovierungsarbeiten oder die Errichtung von Reparaturrücklagen zu hohen Betriebskosten führen. Im Zweifel ist daher der Kauf einer Neubauwohnung (siehe auch Teilanwendungsbereich des MRG) zu empfehlen.

 

Größe & Raumaufteilung

Die gefragtesten Wohnungen sind einerseits effiziente Single- oder Pärchenwohnungen mit 2 Zimmern und einer Größe von ca. 45 m² und andererseits 3-Zimmer Wohnungen bis zu 70 m². Bei Letzteren ist besonders auf eine getrennte Begehbarkeit der Zimmer zu achten, sodass diese auch flexibel als WG genutzt werden können. Kompakte quadratische Grundrisse sind generell vorzuziehen und große Vorzimmer oder lange Gänge, die üblicherweise nur schlecht genutzt werden können, gilt es zu vermeiden.

 

Ausstattung

Zuletzt ist auch auf die Qualität der Ausstattung zu achten. Hochwertige, moderne Küchen- und Sanitäranlagen sowie gepflegte Freiflächen wie Balkon oder Terrassen können den Wert der Wohnung für den Mieter stark erhöhen und höhere Mietpreise rechtfertigen.

Quellen – Stand 15.07.2020

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