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Altbau oder Neubau?

Altbau oder Neubau? – diese Frage hat sich vermutlich schon jeder einmal gestellt der den Entschluss eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen. Denn beide Typen haben ihre Vor- und Nachteile, die im Einzelfall gegeneinander abgewogen werden sollten.

Definition und Abgrenzung

Rechtlich gesehen werden nur Gebäude, die vor dem Jahr 1953 errichtet wurden als Altbau bezeichnet, doch viele Immobilien, die rechtlich Neubauten sind, weisen mit fortgeschrittenem Alter ähnliche Vor- und Nachteile wie klassische Altbauten auf. Um die Unterschiede innerhalb der Neubauimmobilien besser herausarbeiten zu können wollen wir hier zwischen Altbauimmobilien (Baujahr bis 1953), Bestandsimmobilien (Baujahr ab 1953, bis ca. 1990er) und Neubauimmobilien (insb. auch Erstbezugsimmobilien) unterschieden.

Lage

Da es vor allem in den inneren Bezirken kaum unbebaute Grundstücke zur Errichtung neuer Immobilien gibt, sind die innerstädtischen Bezirke geprägt von Altbauten und Bestandsimmobilien, während moderne Neubauten größtenteils in Außenbezirken errichtet werden. Zwei nennenswerte Ausnahmen sind die großen Bauprojekte am ehemaligen Nordbahnhof im zweiten Bezirk und in der Nähe von St. Marx im dritten Bezirk.

Ausstattung

Gut erhaltene Altbauwohnungen vermitteln durch ihre Raumhöhen von 3-4 m, meist langen, großen Fenster, Parkettböden und charakteristischen Flügeltüren ein sehr weiträumiges, edles Gefühl, auf das viele Immobilienkäufer nicht verzichten wollen. Leider führen diese hohen Räume und meist schlecht isolierten Fenster zu hohen Heizkosten und bieten kaum Schutz vor Straßenlärm.

Bestandsimmobilien werden je nach Jahrgang mit deutlich energieeffizienteren Materialien gebaut und sind so größtenteils besser gedämmt. Die besten Ausstattungsmerkmale bieten jedoch ganz klar Neubauwohnungen. So muss sich der Eigentümer oder Mieter dank Zentralheizung beispielsweise nicht mehr um jährliche Thermenwartungen kümmern. Einige Wohnungen sind mit kontrollierten Wohnraumbelüftung, Fußbodenheizung oder eingebaute Klimaanlage ausgestattet. Auch die allgemeinen Räume des Hauses werden in Neubauten möglichst attraktiv gestaltet. In größeren Wohnprojekten der letzten Jahre sind eine moderne Waschküche, hauseigene Garage, Sauna, Heimkino oder Fitnesscenter keine Seltenheit.

Anschaffungskosten

Die üblicherweise modernere Ausstattung und freiere Vermietungsmöglichkeit die Neubauwohnungen bieten haben ihren Preis. Bei vergleichbarer Verkehrsanbindung und Ausstattung sind Neubauimmobilien oft bis zu 20% teurer als die günstigeren Altbau- oder Bestandsimmobilien. Insbesondere wer sich vor Sanierungsarbeiten nicht scheut kann bei sanierungsbedürftigen Altbau- oder Bestandswohnungen potenziell günstige Angebote finden.

Erhaltungskosten

Die höheren Anschaffungskosten von Neubauten können in den meisten Fällen durch ihre niedrigeren Erhaltungskosten, die Möglichkeit höhere Mieten zu vereinbaren und geringeren Reparaturbedarf aufgewogen werden. In Altbauten und älteren Bestandsimmobilien werden neben den üblichen Betriebskosten oft Sanierungsdarlehen abbezahlt oder es wird auf zukünftige Renovierungsarbeiten durch die Errichtung eines Reparaturfonds „angespart“ wodurch sich die laufenden Kosten stark erhöhen können.

Wiederverkauf

Tendenziell liegt der Wiederverkaufswert bei Neubauimmobilien höher als bei vergleichbaren Altbauwohnungen. Da im Vorhinein oft nicht klar ist wie sich Nachbarschaften in neu errichteten Stadtteilen entwickeln und welche Baumängel im Gebäude vorliegen, kann die längerfristige Entwicklung des Verkaufspreises bei Neubauwohnungen schwerer vorhergesagt werden.

Vermietung

Die größten Unterschiede zwischen Alt- und Neubau liegen vermutlich in der Vermietung. Wohnungen in Gebäuden, die vor 1953 errichtet worden sind, unterliegen dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) das insbesondere eine gesetzlich bestimmte Mietzinsobergrenze (exkl. Betriebskosten) vorsieht.Die Basis für die Berechnung dieser Obergrenze bildet ein bundeslandspezifischer Richtwert i.H.v. 5,81 €/m² für Wien der durch Zu- und Abschläge je nach Lage, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung angepasst wird, jedoch in den meisten Fällen deutlich unter den theoretisch am Markt erzielbaren Preisen bleibt. Wird die Wohnung befristet vermietet muss die errechnete Obergrenze noch einmal um 25% reduziert werden.

Generell ist die Position des Mieters im Vollanwendungsbereich deutlich gestärkt, so gelten beispielsweise auch erschwerten Kündigungsbedingungen im Falle eines unbefristeten Mietvertrags.

Altbau und Neubau im Vergleich

Tabelle 1 – Altbau vs. Neubau

Kategorie Altbau Neubau
Lage Meist eher innerstädtisch, i.d.R. gut angebunden. Größtenteils Außenbezirken, außer Neubauprojekte in 1020 und 1030.
Ausstattung + Hohe Räume
+ Große Fenster
+ Hochwertige Böden- Schlechte Wärmedämmung
– Schlechte Schalldämmung
– Meist kleine Bäder
– Kaum Freiflächen
+ Gute Isolierung
+ Moderne Belüftungsanlagen
+ Moderne Heizungsanlagen
+ Oft Gemeinschaftsräumeräume wie Fitnesscenter oder Heimkino
Anschaffungskosten I.d.R. niedriger, sehr günstige Preise, wenn Sanierungsarbeiten in Kauf genommen werden. Bis zu 20% höher als bei vergleichbaren Altbauimmobilien.
Erhaltung Oft hohe laufende Kosten durch Aufstocken des Reparaturfonds oder Abzahlung eines Sanierungsdarlehens zusätzlich zu laufenden Betriebskosten Meist niedrige Betriebskosten und kaum Aufwendungen für Reparaturen oder Sanierungen.
Wiederverkauf Etablierte Lagen bringen vorhersehbare Wiederverkaufspreise, die aber meist unter den für Neubauten erzielten Preisen liegen. Neubauwohnung erzielen in der Regel hohe Wiederverkaufspreise, Vorsicht ist bei neuen Stadtvierteln geboten.
Vermietung Mietzinsobergrenze und 25% Abschläge bei befristeten Mietverträgen. Keine Mietzinsobergrenze, durch gute Dämmung, moderne Ausstattung und effiziente

Fazit: Altbau oder Neubau?

Handelt es sich beim Immobilienkauf um eine Anlegerwohnung, die vermietet werden soll, ist man mit einer Neubauwohnung finanziell besser abgesichert. Denn einerseits werden höhere Mieteinkünfte durch bessere Ausstattung und die bloße Teilanwendung des MRG erzielt und andererseits kann man in den ersten Jahren mit niedrigeren laufenden Kosten rechnen.

Wer die Immobilie längerfristig zum Eigengebrauch nutzen will und auf dem besonderen Flair einer Altbauwohnung oder innerstädtische Lage nicht verzichten will, ist mit einem generalsanierten(!) Altbau am besten beraten. In diesem Fall ist darauf zu achten, dass es keine bestehenden (insbesondere unbefristeten) Mietverhältnisse gibt, keine Sanierungsdarlehen offen sind und der Reparaturfond im Idealfall gut gefüllt ist.

Weiterführende Informationen – Stand 16.08.2020

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